观点直击 | 杨剑:市场充满挑战 商票纳入监管对中梁影响不大(实录)

原标题:观点直击 | 杨剑:市场充满挑战 商票纳入监管对中梁影响不大(实录) 来源:观点地产新媒体

观点地产网 “今年上半年,随着中国房地产价格与交易量从去年同期的低位恢复,房地产政策调控加强。”中梁控股董事长杨剑在中期业绩发布会上总结了地产人的上半年。

虽然政策不断收紧,房地产行业出现流动性紧张甚至债务违约的现象,但另一方面,行业发展危中有机。

这还是一个好时代,但也是一个多变的时代,杨剑的话语总是充斥着两面,在逆境中寻找希望,在优势中寻找不足,对中梁来说亦是如此。

规模曾经是致胜的法宝,但在这个时代似乎远远不够,中梁也在调整适应这个变化,“稳健”与“平衡”发展成为了杨剑口中的新目标。

据观点地产新媒体了解,中梁上半年完成合同销售950亿元,按年增长40%,完成2021年销售目标1800亿元的53%,平均去化率70%,回款率85%,销售均价为每平米12600元。

杨剑表示,对完成年度1800亿元的合约销售目标充满信心。

2021年上半年,中梁控股收入329.1亿元,同比增长38.5%;归母核心净利14.97亿元,同比增长14.5%;毛利润68.3亿元,同比增长27%。

整体来看,中梁各项指标的增速都属于一个相对合理的区间,没有了过去埋头狂奔的几何式增长,也没有陷入退步的怪圈,中梁正不断褪去“黑马”的标签。

不依赖集中供地

今年上半年,中梁全口径买地总金额为408亿元,总货值1020亿元,共获取67宗土地,平均地价5100元/平方米,地货比约2.5。

今年年初,集中供地政策的出台改变了房企们过去的玩法,但本身并不在强一二线城市拿地的中梁,并不依赖这部分城市,受到的影响比起同体量的房企而言要小得多。

过去,中梁依靠低层级城市的牛市成功进入TOP20,但随着棚改和返乡置业的红利消逝,中梁也在主动转道二三线城市。

在上半年拿地中,二三线城市占比89%,中梁的发展逻辑也在发生改变,向更安全的城市靠拢,这部分城市保证了中梁的去化和周转。

集中供地城市在上半年拿地占比约为19%,虽然中梁正在向高层级城市改变,但在一些传统的房地产热门城市,中梁仍不会过多参与,所以也避开了部分冲击。

值得注意的是,中梁这批土地的平均溢价率大约在25%,这个数字处于行业中较高的位置,由于中梁快周转的追求,其在土地储备上的紧迫性还是相对别的房企更强。

拿地溢价的高与低随之影响的便是毛利率表现。在速度与利润之间,中梁过去一贯的选择都是以周转为重,所以公司毛利率一直也在20%左右徘徊,仍有一定的改善空间。上半年下降到了20.8%,预计全年将维持这个水平。

针对潜在可能的“第四条红线”拿地销售比,全年来看,中梁拿地销售比例会比40%更低一点,大概在30-35%之间。

中梁在尝试进一步拓展多元化投资,通过产城、商业、收购等形式增加土地储备,在多元化拿地方面实现25%的比例。执行董事及联席总裁何剑称,未来这部分的比例还有希望进一步得到提升。

在区域布局上,长三角占投资总额51%;其次为中西部占比18%;海峡西岸占比12%;环渤海占比10%;而珠三角占比9%,呈现了一个销售额和总土储分布大致相同的区域布局,长三角为主,中西部次之,剩余几个区域占比偏小。

截至年中,中梁全口径总土地储备约为6600万平方米(含已售的建筑面积),土储平均成本为人民币4400元/平方米。可售资源方面,总可售土储面积4180万平方米,总可售土储货值5000亿元。

从城市能级来看,中梁逐渐完成了全国化的布局和城市转型,未来可售货值中二三线城市占比89%。

新升任联席总裁的何剑表示,中梁整体投资方向从“扩张”转向“深耕”,中梁的投资布局不完全依赖集中供地,关注二线城市的同时注意都市圈内的三线城市,保证安全与利润。同时,中梁还留有部分资金到下半年进行投资。

另一方面,合作也是中梁破局的重要手段。何剑透露,公司全面提升与行业头部房企、地方龙头企业的合作。

当然,与之带来的便是少数股东权益分食公司利润的抉择。财务总监游思嘉表示,长三角房企合作度比起其他区域房企是比较多的,中梁现在权益比例是40:60左右,随着未来利润的结转,慢慢会提升到50:50左右,这也是大多数房企主流的趋势。

商票影响不大 继续降杠杆

相较于投资拿地上的转身,中梁在财务上做改变面临的困难显然更大,过去较为臃肿和复杂的债务结构虽然帮助了公司成长,但也带来了一定的副作用。

三条红线上,中梁保持了“黄档”,踩中了一条红线,剔除预收款项后的资产负债率下降到了79.3%,但距离监管要求的70%差距较大,仍需要一定的时间才能回绿,而中梁也没有给出一个具体的时间表。

目前,中梁合约负债的规模大约在1300亿元左右,而高周转对于中梁来说是一个必不可少的环节,所以这个负债规模对中梁来说稍显笨重。

从另外两项指标来看,净负债率从2020年年底的65.8%下降到56.1%,非受限现金短债比1.2倍,均有所优化。

截至上半年末,中梁有息负债546亿元,相对去年年底略有增长。在具体的债务结构中,中梁短债的比例虽有下降,但仍然偏高,占到了42%,而国内非银的比例也是有所下降,但仍占到25%。

“假设到年底或者明年年初有新的发债机会,我们会考虑。但是对我们来讲,不会形成一个风险。同时,我们也会密切观察其他大房企现在流动性问题的解决方案。”

目前,中梁融资成本也下降至8.3%。游思嘉表示,中梁在下半年和明年会做大量的减债务和稳债务的工作,进一步降杠杆。

首先,中梁会把境外364票据余额减低不少于2亿美元,中梁已经为下半年兑付准备好了自有资金。在未来12个月以内,对于境外364票据的存量,中梁会把它从现在到45%左右减低到25%。

目前,中梁的融资渠道主要为国内开发贷,国内非银行贷以及境外美元债,而在境内债券市场的渠道比较少。

关于近期大热的商票方面,在5月份的时候,上海中梁曾陷入一笔商票的兑付纠纷,随后进行了全额兑付。

游思嘉表示,中梁商票规模在业内来讲应该算是很少。

“去年年底,中梁的商票规模在6亿元左右,上半年已经下降到4亿元左右,我们的商票都是跟供应商相关,都是按时兑付的,今年之前有一些说法都是误传,我们的商票金额非常少。”

对于商票可能被纳入监管,游思嘉称,这对中梁的影响也不大,我们会按国家的要求来做。

从上述几组重要的财务数据不难看出,中梁也在努力一步步降杠杆,减少对于债务的依赖,虽然效果仍未太显著,但对于过去曾面临更大危机的中梁来说,只有一个选择“相信过程”。

杨剑表示,在“房住不炒”的总基调下,货币政策依然偏紧,预期下半年房地产市场仍然充满挑战。

以下为中梁控股2021年中期业绩发布会问答实录:

现场提问:请问土地供应“两集中”新政策对中梁有什么影响?中梁在土地市场如何确保自身优势?下半年有什么样的拿地计划?

何剑:中梁致力全国布局,深耕都市圈,不依赖集中供地城市。上半年土地投资总额约人民币408亿元,共获取67土地项目,总建筑面积约为793.7万平方米。在上半年买地投资中,来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约19%,其他二线城市占比14%。其余的土地投资总额,三线城市占比55%,四线城市占比约11%。

中梁已经进入超过150个城市,有不少可投资的二三线城市,我们遵守严格的土地收购流程和标准,因此并无购入竞争激烈、成本过高的土地,不符合我们的投资标准。加大力度拓资多元化买地,透过产城、商业等增加优质土储,多元化买地占约25%,未来随着各大区深耕,产城勾地比例有望进一步提升。

现场提问:少数股东权益增加较快,中梁是否往后会继续维持与房企较多合作的趋势?未来第二批集中供地或限溢价15%等政策对公司有无影响?近期有龙头房企出现流动性问题,对公司的发债或融资可有影响?

游思嘉:关于少数股权的情况。我们本质上是以长三角为中心的房企,长三角买地的模式一般都是以招拍挂或者是收并购为主。长三角房企合作度比其他区域包括珠三角房企是比较多的,所以你会发现无论是少数股权权益或权益比基本上都能看出来。

少数股东权益的话,上市以来我们的股权融资还是做得比较少,现在比例是40和60左右,随着未利润的结转,我们慢慢会提升到五五左右,基本上我们看长三角房企趋势也应该是往五五方面发展,包括很大的房企也都在五五左右的一个趋势。

关于供地情况,集中供地现在涵盖的是22个城市,4个一线城市,18个二线城市,基本上在二季度都做了首轮供地。政策导向的话,第二批个别城市甚至很多城市这个政策可能会做一些微调。

我们对于集中供地的18个二线城市依赖度并不太高,而且集中供地因为限价,我们一般不一定会做并表的,未来的话我们也会观察政策的一些进展。

合理预期是,第二批集中供地对价格的竞争度以及限价的这个严谨度,预计到时竞争没有第一批这么激烈,当然还有待观察。我们现在有80%拿地的途径都是非集中供地的城市,所以对我们来讲的话,无论是风险还是利润受影响不算过大。

关于房企最近出现的一些流动性问题,我觉得首先国家政策导向还是很清楚的,就是希望房企降杠杆、稳负债。中梁的融资渠道主要是三个,是国内开发贷、国内非银行贷以及境外美元债,我们在境内债券市场的渠道是很少的。

在这种情况之下,应该短期之内预期境外发债市场应该不会太快重新开放,所以现在重新发债的窗口,我们觉得还是比较被动。在这个大环境之下,我们会安排下半年到期的美元债还款,用自身的现金流来做还款。随着半年持续还款,我们境外美元债的总量,应该会下降到一个非常成功的水平。

假设到年底或者明年年初有新的发债机会,我们会考虑。但是对中梁来讲,我们觉得不会形成一个风险。同时,我们也会密切观察其他大房企现在流动性问题的解决方案。

现场提问:最近行业不少地产公司裁员不断,还有不少公司裁员比例较大,中梁在优化人员和组织架构方面会怎么考虑?

陈红亮:今年中梁调整幅度不大,组织架构整体稳定。但对内部人员提出了更高要求,控编制、优结构双管齐下,以此提升人效,实现员工收入的增长。

控编制,减少外部招聘,充分挖掘内部人才资源,充分给内部人员机会。控编制的核心是人才的精细化管理,为了适应和匹配当前企业发展规模和现状。控编过程中,中梁同步推出了内部“涌动计划”,就是让人才在组织内部流动起来。在精细化管理,明确职责权限之下,中梁始终强调内部员工的稳定性。

事实上,上半年中梁骨干加薪比例接近11%,远超同期行业其他企业。而2021年中梁整体薪酬包也增长了3.4%。中梁一直坚持符合中梁价值观、志同道合的人,愿意长远发展的,公司会给予足够的激励。

现场提问:中梁的商票规模是多少?商票会否纳入“三条红线”?

游思嘉:中梁现时商票规模很少,去年年底6亿元,上半年已下降为人民币4亿元,全部按时偿还。暂时没收到政府通知要纳入,就算计算,对“三条红线”的影响不大。

如果需要,我们会按照国家要求来做。

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